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목차
1. 전세사기, 이제 남의 일이 아닙니다
최근 몇 년 사이 뉴스에서 가장 많이 언급된 사회 문제 중 하나가 전세사기입니다. 전세보증금을 돌려받지 못하거나, 경매로 집이 넘어가면서 보증금이 날아가는 ‘깡통전세’, 허위계약, 이중전세가 수도권을 중심으로 전국적으로 확산되고 있습니다. 2023년 기준 전세사기 피해자는 정부에 접수된 건수만 2만 건 이상, 실제로는 그 이상의 피해자가 있을 것으로 추정됩니다. 하지만 다행히도, 국가는 이를 개인의 불행으로 방치하지 않고 피해를 회복할 수 있는 다양한 법적·제도적 구제 시스템을 운영하고 있습니다. 이 글에서는 전세사기를 당했을 때 어떤 방법으로 보증금을 돌려받을 수 있는지, 어디에 신고하고, 무엇을 준비해야 하는지, 전세사기특별법부터 소송, 대출, 무료 상담까지 전 구제법을 순서대로 설명합니다.
2. 전세사기란 무엇인가요?
전세사기는 말 그대로 ‘전세 계약’을 악용한 고의적 사기 행위입니다.
보통 아래와 같은 방식으로 발생합니다.
| 깡통전세 | 보증금이 집값보다 높아 회수가 불가능한 구조 |
| 이중계약 | 같은 집에 여러 명과 동시에 전세계약 |
| 위장계약 | 소유자와 다른 인물이 계약을 체결 |
| 경매유도 | 근저당 설정된 집을 전세로 빌려주고 곧바로 경매에 넘김 |
이러한 전세사기는 단순 계약 분쟁이 아닌 ‘형사 범죄’로 분류될 수 있으며,
정부는 피해자에게 법률적, 경제적, 행정적 지원을 제공합니다.
3. 전세사기 구제법 1 – 전세사기특별법 지원받기 (2025년 5월까지 유효)
✔️ 핵심 요약
**전세사기특별법(정식명칭: 전세사기피해자지원에 관한 특별법)**은국가가 인정한 전세사기 피해자에게 임시거주, 공공주택 재임대, 금융 지원, 법률 상담 등 다양한 실질적 회복 기회를 제공하는 한시적 특별법입니다. 시행 기간은 2023년 6월 1일 ~ 2025년 5월 31일까지입니다.
📌 피해자로 인정되기 위한 요건
- 전입신고 + 확정일자 등록
- 보증금 반환 불가
- 사기 정황 입증 가능
- 경매/공매 또는 잠적·이중계약 등 확인 가능
- 계약서, 등본, 입금내역, 등기부등본 등 서류 확보
📌 받을 수 있는 혜택
| 🏠 임시거주 | LH 공공임대 2년 거주 가능 (최대) |
| 💵 긴급대출 | 무이자~1.5% 저리대출 최대 1억 원 |
| 🏘 공공매입 | 기존 주택 매입 후 피해자에게 재임대 |
| ⚖️ 법률구조 | 무료 법률 상담 및 소송 지원 |
| 🧾 세제혜택 | 취득세·양도세 감면, 체납 유예 |
📌 신청 방법
- 정부 24(www.gov.kr) 또는 마이홈 포털
- 관할 시·군·구청 전세사기 피해 창구
- LH 전세사기피해자지원센터 (☎ 1600-1004)
4. 전세사기 구제법 2 – 보증보험 청구 (HUG, SGI 등)
보증보험에 가입돼 있다면,
보증금을 돌려받지 못했을 때 보증금 환급을 청구할 수 있습니다.
✅ 조건
- 계약 당시 보증보험에 가입된 상태
- 계약 해지 + 이사 완료 + 보증금 미회수
✅ 절차
- 해지 통보 후 임차권 등기명령 신청
- 이사 완료 후 보험사(HUG 또는 SGI)에 보증금 청구
- 약 1~2개월 내 보험금 수령
👉 이후 보험사가 임대인에게 구상권 행사
💡 단점: 보증보험료를 미리 납부해야 하며, 보험 미가입자는 해당 안됨
5. 전세사기 구제법 3 – 민사소송 및 형사고소
보증보험이나 특별법 지원 대상이 아니거나,
보다 확실한 책임을 묻고 싶다면 법적 소송이 필요합니다.
✅ 민사소송
- 전세보증금 반환청구 소송
- 임차권 등기명령 신청 → 확정일자 유지
- 손해배상청구 소송
📍 집이 경매된 경우라도, 임차권 등기를 통해 권리 우선순위 유지 가능
✅ 형사고소
- 사기죄 (형법 제347조)
- 사문서 위조, 주택임대차보호법 위반 등
→ 경찰서, 검찰청 또는 변호사를 통해 고소장 제출
💡 형사판결에서 유죄가 인정되면, 민사소송에도 유리한 근거가 됩니다.
6. 구제법 4 – 무료로 도와주는 기관 이용하기
정부와 민간 기관에서는 전세사기 피해자를 위한 무료 상담 및 지원제도를 운영 중입니다.
| LH 피해자센터 | 신청 접수, 임시거주, 상담 | 1600-1004 |
| 대한법률구조공단 | 무료 법률상담, 소송 지원 | 132 |
| 국토교통부 | 전세사기 대책 및 제도 안내 | 1599-0001 |
| 서울주택도시공사 | 수도권 피해자 지원 창구 | 1600-3456 |
7. 구제 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
✅ 전입신고 + 확정일자 등록 여부
✅ 전세계약서 원본 보관
✅ 보증금 입금 내역 확인
✅ 임대인의 등기부등본 확인
✅ 경매 또는 공매 여부 확인
✅ 보증보험 가입 유무 확인
✅ 계약 시 중개업소·중개사 실명 여부
📌 위 항목 중 2~3개 이상에 해당하면 즉시 상담받아야 합니다.
8. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약서는 있는데 전입신고를 안 했어요. 구제받을 수 있나요?
→ 전세사기특별법 요건에서 제외될 수 있음.
하지만 민사소송은 가능하니 포기하지 마세요.
Q2. 보증금 일부만 돌려받았는데 구제 신청 가능한가요?
→ 가능합니다. 전체가 아닌 부분 피해자도 신청 대상입니다.
Q3. 지금 이사할 수도 없는데 어떻게 해야 하죠?
→ 임차권 등기명령을 신청해 퇴거 없이 권리 보전 가능합니다.
9. 결론 – 전세사기, 피해만큼 회복도 가능합니다
✔️ 전세사기는 개인만의 문제도, 단순 계약 분쟁도 아닙니다.
✔️ 정부는 이를 **‘사회적 재난’**으로 인식하고 적극적으로 구제에 나서고 있습니다.
전세사기를 당했다면,
가장 먼저 할 일은 **혼자 끙끙대는 것이 아니라 ‘상담하고 신청하는 것’**입니다.
자료를 모으고, 접수를 하고, 대출이나 임대주택을 받으면
보증금을 완전히 회복하지 못하더라도 생활 기반을 다시 잡을 수 있습니다.
🎯 당했다면 반드시 대응하세요.
지금 구제 절차에 들어가는 것이 피해를 줄이는 첫걸음입니다.
국가의 손을 놓지 마세요. 🧾
