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“지분형 대출을 중간에 갚으면 수수료가 얼마나 나올까요?”
많은 분들이 청약에 당첨되어 지분형 주택을 계약하고,
✅ 공공지분 인수나
✅ 주택 매도,
✅ 혹은 대출 갈아타기(전환대출)를 고민하면서
“중도상환수수료” 때문에 망설이곤 합니다.
지분형 주택은 일반 주택과 달리 공공과 지분을 나눠 갖기 때문에
대출 규모가 작고 금리는 낮지만,
중도상환 수수료는 ‘보증기관’, ‘은행’, ‘상품’에 따라 다르게 적용됩니다.
이번 글에서는
📌 지분형 주택담보대출의 중도상환수수료 구조
📌 수수료 계산 방식과 시기별 차이
📌 은행·보증기관별 조건 비교
📌 면제 사례 및 실전 전략
📌 조기상환 판단 기준
까지 가장 구체적으로 정리해 드립니다.
✅ 지분형 대출 중도상환수수료란?
**중도상환수수료(Penalty Fee)**는
대출 기간이 끝나기 전에 일부 혹은 전액을 상환할 때 발생하는 ‘위약금’입니다.
| 왜 내는가? | 은행이 예상했던 이자 수익을 조기 상환으로 놓치게 되기 때문 |
| 대상 | 원금 기준 상환분(이자 제외) |
| 부과 대상 | 주담대, 지분형대출 등 대부분의 주택대출 포함 |
| 적용 기간 | 보통 3년 이내에 상환할 경우 적용 |
| 예외 | 보금자리론, 정책형 대출은 수수료 면제 가능 |
✅ 지분형 대출도 ‘주택담보대출’의 한 종류이기 때문에 수수료가 발생합니다.
✅ 단, 상품 특성상 보증기관이나 협약조건에 따라 감면 또는 면제되는 경우가 많습니다.
✅ 2025년 기준 지분형 대출 중도상환수수료 조건 요약
| 수수료 부과 기간 | 통상 3년 이내 | 동일 (3년 기준) |
| 수수료율 | 0.8%~1.2% | 0.7%~1.0% (낮은 편) |
| 보증기관 | 선택 가능 (HF, SGI 등) | 필수 (HF/SGI 중 1곳) |
| 면제 사례 | 일부 은행 자체 우대 시 | 보금자리론, 특례형 전액 면제 |
| 부분상환 가능 여부 | 가능 | 가능 (수수료 비례 적용) |
✅ 지분형 대출은 정책금융 포함 가능성 높아 면제 대상이 많은 편
✅ 대출 실행일 기준 ‘3년’을 기준으로 수수료 부과 여부가 달라짐
✅ 수수료 계산법 완벽 이해
공식:
상환금액 × 수수료율 × (잔여기간 ÷ 전체 대출기간)
예시
- 대출금: 1억 원
- 수수료율: 1.0%
- 대출기간: 20년
- 상환 시점: 2년 후 → 잔여기간 18년
👉 계산:
1억 × 1.0% × (18 ÷ 20) = 90만 원
✅ 수수료는 잔여기간이 길수록, 대출금액이 클수록 많이 부과
✅ 3년 이상 경과 시 대부분 상품에서 면제
✅ 보증기관별 수수료 차이 (HF vs SGI)
| 보증 상품 | 보금자리론, 특례보금자리론 | 일반 지분형 보증 |
| 수수료율 | 0% (보금자리론) | 0.8~1.2% |
| 면제조건 | 무조건 면제 (정책 상품인 경우) | 은행 우대 조건 충족 시 감면 |
| 추천 대상 | 청년, 신혼부부, 생애최초 | 소득 초과자, 신용 낮은 일반가구 |
✅ **HF 상품(보금자리론, 특례보금자리론)**은 중도상환수수료 ‘전액 면제’
✅ SGI 상품은 일반 대출 구조와 유사하며 수수료 발생 가능
✅ 은행별 지분형 대출 수수료율 (2025년 5월 기준)
| 신한은행 | 0.9% → 매년 감소 | 3년 | LH 협약, 우대금리 많음 |
| 하나은행 | 0.8% | 3년 | SH 협약, 자동이체 시 추가 우대 |
| NH농협 | 0.7~1.0% | 3년 | 지역 농협과 조건 상이 |
| 우리은행 | 0.8% | 3년 | 협약 시 감면 가능 |
| 카카오뱅크 | 1.0% | 3년 | 비협약은행, 수수료 높음 |
✅ 협약 은행 + 우대조건 적용 시 수수료율 하락 가능
✅ 신청 전에 은행별 상품 설명서 필수 확인
✅ 중도상환수수료 절약 전략
✔️ 전략 1. 3년 후에 상환하기
→ 2025년 6월 대출 실행 시, 2028년 6월 이후 상환하면 수수료 0원
✔️ 전략 2. 부분 상환으로 분산하기
→ 예: 1억 대출을 3년에 걸쳐 매년 3,333만 원씩 분할 상환
→ 수수료를 나눠내고 이자도 줄이는 구조
✔️ 전략 3. 보금자리론으로 대환 하기
→ 보금자리론은 중도상환수수료 없음 + 저금리 적용
→ DSR 여유 있으면 전환 고려
✔️ 전략 4. 공공지분 인수 타이밍에 맞춰 상환
→ 공공지분 인수 전후로 자금 활용 전략 세워 수수료 손실 최소화
✅ 중도상환 vs 이자 부담 비교 (실제 사례)
| 남은 원금 | 1억 원 | 1억 원 |
| 금리 | 3.2% | 3.2% |
| 예상 남은 이자 | 약 3,000만 원 | – |
| 수수료 | 약 90만 원 | 0 |
| 실 절감액 | 약 2,910만 원 | – |
✅ 이자 부담이 수수료보다 크다면, 조기상환이 무조건 유리
✅ 반대의 경우엔 거치 유지 또는 분할상환 전략 권장
✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 지분형 주택도 조기상환 수수료 무조건 내야 하나요?
👉 아닙니다. 보금자리론 등 정책상품 이용 시 전액 면제입니다.
Q2. 중간에 일부만 상환해도 수수료가 붙나요?
👉 예. 부분상환 시에도 비례 적용됩니다. 단, 감면 구조는 동일합니다.
Q3. 계약서에 수수료가 안 보이는데요?
👉 은행 약정서 또는 상품설명서에 기재되어 있으니 반드시 확인하세요.
Q4. 수수료가 비싸서 못 갚겠어요. 방법 없나요?
👉 대부분의 경우 3년만 기다리면 면제됩니다. 또는 분할상환으로 나눠 대응하세요.
✅ 마무리 요약
✅ 지분형 대출의 중도상환수수료는
3년 이내 조기상환 시 부과되며,
✔ 은행/상품/보증기관에 따라 0.7~1.0% 수준입니다.
✅ 그러나 보금자리론 등 정책형 대출은 전액 면제,
✔ 전략적 분할상환,
✔ 전환대출,
✔ 공공지분 인수 시점 활용으로
수수료 없이 상환이 가능합니다.
내 대출 상품의 수수료 조건을 정확히 파악하고,
절세·절이자 전략으로 이자와 위약금을 모두 줄여보세요!
