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“지분형 주택, 결국 내 집으로 만들 수 있나요?”
정답은 “네, 가능합니다.”
다만 중요한 건 어떻게 소유권을 100%로 전환하느냐에 있습니다.
지분형 주택은
✅ 공공기관과 공동소유로 시작하지만,
✅ 일정 조건 충족 시 공공지분을 인수해 단독 명의 전환이 가능합니다.
이를 통해 완전한 내 집이 되며,
✔️ 전매제한 해제
✔️ 담보대출 확대
✔️ 임대·매도 자유 등 모든 소유권 권한이 발생합니다.
이번 글에서는
📌 공공지분 인수 조건부터
📌 매입 계약 절차,
📌 등기 변경 방법,
📌 취득세 신고,
📌 실거래 신고 및 체크포인트까지
지분형 소유권 이전을 처음부터 끝까지 단계별로 안내합니다.
✅ 지분형 주택 기본 구조 다시 보기
지분형 주택은 공공기관과 개인이 공동으로 주택을 나누어 소유하는 형태입니다.
| 전체 주택가액 | 예: 4억 원 |
| 개인 지분 | 60% = 2억 4천만 원 |
| 공공지분 | 40% = 1억 6천만 원 |
| 실거주 | 전체 공간 사용 가능 |
| 대출 | 개인 지분에 대해서만 가능 |
| 소유권 이전 | 공공지분 인수 시 단독 명의 전환 가능 |
✅ 입주 당시엔 ‘공동소유’ 상태지만, 공공지분을 인수하면 단독 등기 가능
✅ 이후엔 일반 아파트처럼 자유로운 처분 및 금융활용 가능
✅ 공공지분 인수 가능 조건 (2025년 기준)
지분형 주택 계약 시, 계약서에는 다음이 명시되어 있습니다.
| 인수 가능 시점 | 입주 후 최소 5년~10년 경과 후 (공급 유형별 상이) |
| 실거주 요건 | 계약된 실거주 기간 이행 필수 (단순 전입 불인정) |
| 계약 위반 여부 | 임대 행위, 전매 시도, 위장전입 등 위반 시 인수 제한 |
| 공공지분 비율 | 당초 계약 기준 비율로만 인수 가능 (조정 불가) |
| 신청 시점 | 인수 개시 기간 이후 연중 상시 신청 가능 (LH 기준) |
✅ 인수 시점은 “지분형 공급유형(청년, 신혼, 일반)” 및 지역별 기관 규정에 따라 다르므로 반드시 계약서 확인 필요
✅ 공공지분 인수 절차 – 전체 흐름 요약
| 1단계 | 공공지분 인수 신청서 접수 (LH, SH 등) |
| 2단계 | 감정평가 또는 약정가 통보 |
| 3단계 | 매입계약 체결 및 잔금 납부 |
| 4단계 | 단독 소유권 등기이전 신청 |
| 5단계 | 실거래가 신고 및 취득세 납부 |
| 6단계 | 전매제한 해제 / 단독소유권 확인 |
✅ 1단계: 공공지분 인수 신청 (LH·SH·지자체)
- 신청인은 해당 공공기관 홈페이지(예: LH청약센터) 또는 유선/방문 접수
- 신청서에는 본인 지분, 공공지분 비율, 입주기간, 위반이력 등을 기재
- 공공기관은 거주기간 충족 여부, 계약 위반 여부 등을 먼저 확인
📌 위반 이력이 있으면 반려되며,
📌 실거주 확인은 전기·가스, CCTV, 우편물 수령내역 등으로 검증
✅ 2단계: 공공지분 매입가격 결정 (3가지 방식)
| 약정가 방식 | 계약서에 미리 정한 가격 기준 | 가격 예측 가능, 안정적 |
| 감정평가 방식 | 2개 이상 감정평가기관의 평균값 적용 | 실거래가 반영, 변동 가능 |
| 시세 연동 방식 | 공시가 또는 실거래가의 일정 비율로 책정 | 시세 반영율 계약서 확인 필수 |
예시:
공공지분 40%
집값 상승 → 감정가 기준 인수가격도 상승
시세 5억 원 → 공공지분가 2억 원 → 취득세 약 220만 원 + 등기비용 추가
✅ 3단계: 매입 계약 체결 및 잔금 납부
- 공공기관에서 공공지분 매매계약서 작성
- 인수 금액 통보 후 계약금 및 잔금 납부 일정 안내
- 분할 납부 가능한 기관도 있으나 대부분 일시불 납부 권장
✅ 납부 완료 후 수납증명서 발급 → 등기 신청용으로 사용
✅ 4단계: 단독 소유권 이전 등기 신청 (법무적 절차)
등기이전은 반드시 본인 또는 법무사를 통해 진행해야 하며,
실거래 신고 및 세금 신고도 병행해야 합니다.
📌 제출 서류 목록
| 소유권 이전등기 신청서 | 인터넷등기소 or 등기소 방문 |
| 지분 매매계약서 | LH·SH 발급 |
| 공공지분 잔금 영수증 | 공공기관 |
| 인감증명서 + 인감도장 | 주민센터 |
| 주민등록등본 | 정부24 |
| 등록면허세 납부 영수증 | 위택스 / 이택스 |
✅ 대부분의 경우 법무사 대행 수수료 약 20만~30만 원 발생
✅ 5단계: 실거래가 신고 및 세금 납부
- 부동산 지분 매입도 실거래가 신고 대상입니다.
- 거래일 기준 30일 이내 신고 의무 발생 (전자신고 가능)
| 취득세 | 인수금액 기준 1.1% ~ 3.5% (1주택 vs 다주택 여부 따라) |
| 교육세 | 취득세의 10% |
| 국민주택채권 매입 | 일정 금액 채권 의무 매입 후 할인 가능 |
| 신고기관 | 지자체 세무과 or 위택스 온라인 |
✅ 전입 후 1 주택자 요건 충족 시 취득세 감면 가능성 있음
✅ 감면 조건에 따라 다주택자 중과세가 될 수 있으므로 전문가 상담 권장
✅ 6단계: 소유권 단독 이전 완료 → 전매제한 해제
등기 완료 후엔
📌 지분형의 공동소유 구조가 종료되며,
📌 단독 소유권이 등기부등본에 기재됩니다.
| 소유권 | 공동(공공+개인) | 100% 개인 단독 |
| 전매 | 제한 / 공공기관 우선매수권 | 자유로운 매매 가능 |
| 담보대출 | 지분 대출만 가능 | 전체 집 담보 대출 가능 |
| 임대 | 원칙상 불가 | 자유롭게 전·월세 가능 |
✅ 이 시점부터는 일반 분양주택과 동일한 자산으로 취급됩니다.
⚠️ 실무 주의사항 (실제 사례 기반)
- 실거주 불이행 시 인수 거절 사례 있음
- 감정평가 후 인수가격 급등 → 포기 사례 다수
- 매입 계약 후 취득세 신고 누락 시 과태료 부과됨
- 등기 미처리 시 전매제한 해제 안 됨 → 매매 불가능
✅ 따라서 소유권 이전은 반드시
✔️ 세금 계산
✔️ 거주 이력
✔️ 등기 절차
✔️ 실거래 신고까지 완벽하게 마무리해야 합니다.
✅ 마무리
지분형 주택은
✔ 입주 초기에 부담을 줄일 수 있지만
✔ 결국은 공공지분을 인수해 내 집을 완성하는 것이 핵심입니다.
소유권 이전은 단순 등기 변경이 아니라,
✅ 계약 확인 → 감정평가 → 자금 준비 → 세금 신고 → 등기이전 → 권리 확보
까지 연결된 복합 행정 절차입니다.
이 글을 기준으로 하나씩 준비한다면,
공공지분 인수부터 단독 소유권 이전까지 무리 없이 진행하실 수 있습니다.
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