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🏠 2025 전세사기특별법 내용 완전정리 – 피해자 구제 핵심 가이드

이상이란 2025. 5. 1. 19:02

1. ‘전세사기’가 남의 일이 아닌 시대

전세사기는 더 이상 뉴스 속 특별한 사건이 아닙니다. 최근 2~3년 사이 전국적으로 수천 명의 세입자가 피해를 입으면서,
대한민국 국민 누구나 전세사기의 잠재적 피해자가 될 수 있다는 인식이 커졌습니다. 특히 수도권을 중심으로 ‘깡통전세’, 허위 계약서, 보증금 미반환, 전세보증보험 미가입 상태에서의 건물 경매 등 다양한 형태로 피해가 발생했고, 이로 인해 수많은 사람들이 보증금은커녕 거주지마저 잃는 위기를 겪게 되었죠. 이런 현실을 반영해 만들어진 것이 바로 「전세사기피해자지원에 관한 특별법」,
즉 전세사기특별법입니다.

2. 전세사기특별법이란?

전세사기특별법은
2023년 6월 1일에 시행되어 2025년 5월 31일까지 한시적으로 운영되는 특별법입니다.
이 법은 전세사기로 피해를 입은 세입자들이 행정적·재정적·법률적 지원을 받을 수 있도록 설계된 국가 주도의 구제 시스템입니다.

🎯 목적 요약

보증금 미반환 등 피해 세입자에게 실질적 회복 기회 제공
긴급 임시거주, 금융지원, 소송 지원 등 다각도 지원
기존 제도(보증보험 등)에서 보호받지 못한 세입자 포괄적 보호

3. 전세사기특별법 적용 대상 및 인정 요건

전세사기특별법의 혜택을 받기 위해선,
단순한 금전 피해자가 아니라 ‘법률상 피해자’로 인정받아야 합니다.

✅ 법률상 피해자 인정 요건

보증금을 돌려받지 못한 세입자
해당 주택에 대해 경매나 공매가 이미 진행 중이거나 예정된 경우
임대인이 연락이 끊긴 상태이거나 사기성 정황이 명백한 경우
전세보증보험 가입 여부와 무관 (미가입자도 인정 가능)

🧾 제출해야 할 증빙자료

임대차 계약서 사본
주민등록등본
등기부등본 또는 경매 개시 통지서
보증금 입금 내역 등

4. 2025 전세사기특별법의 핵심 지원 내용

📌 1) 임시거주 주택 지원

LH 공공임대주택 우선 공급
기존에는 1년이었지만, 2025년부터 최대 2년까지 거주 가능
보증금 없이 보증사고 발생 시 입주자격 자동 부여

💬 “집을 잃을 뻔했던 저희 가족이 공공임대 덕분에 안정적인 거주지를 확보했어요.” (2024년 피해자 인터뷰 중)

📌 2) 공공 매입 후 재임대 제도 강화

LH나 지방자치단체가 피해 건물을 매입
해당 주택에 살던 세입자에게 우선 재임대 기회 부여
무주택자 유지 가능 + 재산세 부담 없이 거주 가능

2025년부터 공공 매입 예산 대폭 확대, 수도권 집중 지역 중심으로 적용 중

📌 3) 금융 지원 – 무이자 또는 저리 대출

피해 금액 일부를 무이자 또는 저금리로 대출 지원
대출 한도: 최대 1억 원 수준
이자율: 연 1.5% 이하, 일부 무이자 상품도 존재

대상자 예시:

소득 중위 150% 이하
세대주 또는 단독세입자
전입신고 및 확정일자 등록 완료자

📌 4) 세제 혜택 및 각종 감면

취득세·재산세 감면, 양도세 유예
피해자에 한해 지방세 체납에 따른 불이익 일시 면제

📌 5) 법률 지원 및 소송 대행

대한법률구조공단과 협약하여 무료 법률상담, 민사소송 지원
변호사 선임이 어려운 피해자를 위한 구조 절차 간소화

5. 2025 전세사기특별법의 달라진 점

항목 2023~2024년 기준 2025년 주요 변경 사항

공공 매입 주택 공급	일부 지역 한정	수도권 중심 전국 확대
임시거주 기간	최대 1년	최대 2년 연장 가능
대출 조건	저리 위주	무이자 상품 도입 확대
행정 처리 속도	평균 45일 이상	서류 간소화 + 최대 30일 내 처리 목표
피해자 판별 기준	보증보험 가입자 중심	보증 미가입자도 적극 포함