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지분형 주택,
"집값의 일부만으로 내 집을 갖고 전체 공간을 실거주할 수 있다!"
이처럼 매력적인 조건으로 청년, 신혼부부, 무주택자에게 인기 있는 지분형 공공분양은
그만큼 철저한 규제와 보유 제한 조건이 함께 따라옵니다.
많은 분들이 청약만 성공하면 끝이라고 생각하지만,
실제로는 입주 이후에도 여러 제한을 충족하고 유지해야만 불이익 없이 집을 소유할 수 있습니다.
이번 글에서는
✅ 지분형 주택의 전매 제한,
✅ 임대 금지 사유,
✅ 지분 매도 제한,
✅ 실거주 의무와 해제 조건 등
정책 기반 + 사례 중심으로 가장 자세하게 정리해 드립니다.
✅ 지분형 주택이란? (간단 정리)
지분형 주택은 전체 집을 단독으로 소유하는 방식이 아닙니다.
개인과 공공기관(LH, SH 등)이 공동으로 주택을 ‘지분’ 형태로 소유하는 구조입니다.
예를 들어,
- 총 주택 가격이 4억 원일 때
- 본인은 60%인 2억 4천만 원만 부담해 입주
- 나머지 40%는 공공기관이 보유
- 본인은 전체 집에 실거주하며
- 향후 공공 지분을 인수해 100% 내 집으로 전환 가능
👉 이런 특성 때문에 보유와 관련된 엄격한 제한 조건이 적용됩니다.
✅ 왜 보유 제한이 필요한가?
지분형 주택은 ‘정부가 정책적으로 공급하는 공공주택’이기 때문입니다.
즉, 실거주 목적이 아닌 투자·임대·전매 등을 통한 수익 창출을 방지하고
정말 집이 필요한 사람에게 혜택을 제공하기 위해 여러 제한이 설정돼 있습니다.
📌 지분형 주택은 정책형 주택이며, 시세 차익을 노리는 일반 매매와는 본질적으로 다릅니다.
✅ 지분형 주택 보유 제한 항목별 상세 분석
📌 ① 전매 제한 – 5년 이상 팔 수 없다
가장 대표적인 보유 제한이자 많은 분들이 놓치는 부분입니다.
| 적용 대상 | 모든 지분형 주택 수분양자 |
| 제한 기간 | 보통 5년, 최대 10년 (공급 유형/지역별 상이) |
| 매도 금지 범위 | 전체 주택, 지분 일부 모두 포함 |
| 예외 사유 | 질병, 사망, 파산, 천재지변 등 → 공공기관의 사전 승인 필요 |
✅ 위반 시 조치
- 계약 해지
- 매입 지분 몰수
- 입주자격 제한
- 향후 공공주택 청약 불가
💡 전매 제한 기간은 반드시 공급 공고문에서 확인해야 합니다. 지역·공급 유형별로 상이합니다.
📌 ② 임대 금지 – 본인 거주만 가능
지분형 주택은 임대 수익을 위한 상품이 아닙니다.
| 원칙 | 실거주 목적 의무화 (입주자 본인) |
| 금지 내용 | 전체 임대, 부분 전세/월세, 공유형 임대 모두 금지 |
| 확인 방법 | 주민등록 등본, 공공요금 사용량, 현장 점검 등 |
| 위반 시 | 퇴거 명령, 계약 해지, 공공주택 청약 제한 조치 |
✅ 허위 임대 시 실제 사례
- SH공사 2023년 기준 실거주 조사에서 350건 이상 입주 취소 조치됨
💡 단순 거주지만 등본만 옮기고 실거주하지 않은 경우도 위반에 해당됩니다.
📌 ③ 지분 매도 제한 – 내 지분이라도 내 마음대로 못 판다
일반적으로 내 집은 내 마음대로 팔 수 있다고 생각하지만,
지분형 주택에서는 지분이라도 매도는 제한됩니다.
| 지분 매도 제한 이유 | 공공과 공동 소유로 ‘우선매수권’ 존재 |
| 전매 제한 기간 내 | 지분 일부라도 제3자에 매도 금지 |
| 전매 제한 해제 후 | 공공기관 우선매수 → 협의 후 제3자 매도 가능 |
| LH·SH 지침 | 매도 시 반드시 공공기관 동의 및 우선매수 절차 필요 |
✅ 사실상 지분 단독 매도는 매우 어려우며, 공공지분 인수 후 전체 소유 전환 시 자유도 증가
📌 ④ 공공지분 인수 전에는 100% 소유권 없음
지분형 주택 입주자는 입주 후 일정 기간 거주하면서
LH·SH 등 공공기관의 지분을 분할 또는 일괄 매입하여 전체 소유권을 확보할 수 있습니다.
하지만 인수 전까지는 전체 집의 단독 소유자라고 볼 수 없습니다.
| 인수 가능 시점 | 일반적으로 5~10년 후 (계약서에 명시) |
| 인수 방식 | 분할 매입 또는 일시 매입 |
| 인수 가격 | 시세 기준, 약정가 기준, 감정가 등 공고문 기준에 따름 |
✅ 공공지분 인수 전에는
→ 전체 매도 불가
→ 담보 설정 제한
→ 전세 전환 불가
📌 ⑤ 실거주 의무 – 일정 기간 이상 살아야 진짜 내 집
지분형 주택 입주자는 공공주택법상 실거주 의무 기간을 충족해야 합니다.
| 실거주 의무 기간 | 2년 ~ 10년 (공급 유형별 상이) |
| 거주 대상 | 본인 또는 배우자 (위장 전입 불가) |
| 확인 방식 | 관리사무소, 가스·전기 사용량, 방문 점검 |
| 위반 시 | 퇴거 조치, 청약 제한, 지분 몰수 가능 |
💡 특히 거주 기간 중 주소를 옮기거나 무단 공실로 둘 경우 위반 처리됩니다.
⚠️ 위반 시 발생하는 불이익 요약
| 전매 제한 위반 | 계약 취소, 입주 자격 박탈, 공급제한 |
| 임대 행위 | 계약 해지, 벌점 부여, 공급 불이익 |
| 실거주 미이행 | 강제 퇴거, 추후 공급 제한 |
| 무단 매도 | 공공기관 지분 몰수, 법적 조치 |
| 허위 서류 제출 | 형사처벌, 청약자격 영구 박탈 |
✅ 예외 사항도 있다 – 특수한 사유 인정 가능
지분형 주택의 제한은 매우 엄격하지만,
✅ 다음과 같은 예외 사유는 공공기관 승인 하에 제한을 해제할 수 있습니다.
| 직계가족 사망 | 사망진단서, 가족관계증명서 |
| 갑작스러운 파산 | 법원 결정문, 재산 목록 |
| 중병 치료 목적 이전 | 진단서, 치료확인서 |
| 국가 정책 이주 | 공공기관 이주 확인서 |
💡 단, 사전 승인 없이 진행한 행위는 모두 위법 처리되며,
소급 적용되지 않습니다.
✅ 마무리 요약 – 지분형 주택 보유 제한 핵심 정리표
| 전매 제한 | 보통 5~10년, 지분 일부도 매도 불가 |
| 임대 금지 | 전체 또는 일부 임대 행위 금지 |
| 지분 매도 제한 | 공공기관 우선매수권 존재 |
| 공공지분 인수 전 제한 | 담보 설정, 전체 매도 불가 |
| 실거주 의무 | 2~10년 이상 (공고문 기준) |
| 위반 시 | 계약 해지, 공급 박탈, 법적 처벌 |
✅ 마무리
지분형 주택은 분명 실거주 중심의 강력한 주택정책입니다.
하지만 무심코 보유 제한을 위반하면 계약이 해지되거나 평생 청약 자격을 박탈당할 수도 있습니다.
✔ 입주 전,
✔ 매도 전,
✔ 주소 변경 전
반드시 공공기관의 제한 조건과 공고문을 꼼꼼히 확인하세요.
정책형 주택은 ‘혜택’만큼 책임과 의무도 따른다는 점, 꼭 기억하세요.
